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深圳市人民政府关于印发工业及其他产业用地供应管理办法的通知

2020-9-9  阅读次数:21

深圳市工业及其他产业用地供应管理办法

       第一章  总    则

第一条  为贯彻落实党的十九大精神,进一步推进土地供给侧结构性改革,加快工业及其他产业用地供应,推动产业转型升级,实现在构建推动经济高质量发展体制机制上走在全国前列,根据有关法律法规及规章,结合我市实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于深圳市行政辖区内以招标、拍卖或者挂牌等方式供应工业及其他产业用地的行为。

第三条  本办法所称工业及其他产业用地,是指用于引进产业项目的普通工业用地(M1)、新型产业用地(M0)、物流用地(W0)和仓储用地(W1),以及引进社会投资、用于产业化经营项目的文体设施用地(GIC2)、医疗卫生用地(GIC4)、教育设施用地(GIC5)等。

第四条  工业及其他产业用地供应应当遵循以下原则:

(一)坚持市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用;

(二)坚持节约集约用地;

(三)坚持公开、公平、公正;

(四)坚持产业用地供应与产业导向相适应。

第五条  本办法所称产业项目分为重点产业项目和一般产业项目。

重点产业项目是指经遴选认定的符合我市产业政策、环境保护等要求,对我市经济发展具有重大带动作用的产业项目。

重点产业项目应至少符合下列条件之一:

(一)在本行业中处于领先地位具有重大影响力或者品牌具有重大国际影响力的;

(二)对我市重点发展产业具有填补空白和完善产业链作用或者核心技术专利处于国内外领先地位的;

(三)市政府审定的其他项目类型。

市产业主管部门应当制定各产业领域重点产业项目认定标准及面积配置标准、产业发展监管协议标准文本。

除重点产业项目之外的产业项目为一般产业项目。

第六条  工业及其他产业用地应当通过深圳市产业用地用房供需服务平台(以下简称供需平台)以招标、拍卖、挂牌等方式公开供应,其中:重点产业项目用地可以采取招标、拍卖、“带产业项目”挂牌出让(租赁)或者先租后让方式供应,鼓励重点产业项目用地联合投标或竞买;一般产业项目以招标、拍卖、挂牌方式出让。

深圳市产业结构调整优化和产业导向目录中被列为限制发展类和禁止发展类的产业项目不得供地。

第七条  区人民政府(含新区管理机构,以下简称区政府)负责组织实施区级重点产业项目的遴选以及所有产业项目的用地供应、监管等工作。

市产业主管部门依职能负责本行业市级重点产业项目的遴选、公示、监管等工作。

市规划和自然资源部门负责统筹全市工业及其他产业用地供应管理的政策制订、统筹指导、情况汇总、政策解释等工作,并建立评估考核机制。

       第二章  重点产业项目遴选

第八条  重点产业项目由市政府或区政府组织遴选并确定遴选方案。其中,文体设施用地(GIC2)、医疗卫生用地(GIC4)、教育设施用地(GIC5)上引进的产业项目均由市政府组织遴选。

遴选方案应当包括以下内容:

(一)项目名称及意向用地单位,意向用地单位可以独立申请,也可以联合申请;联合申请的,联合体各成员均须符合本办法第五条规定的条件,需提交由联合体各成员签署的联合意向合作协议,协议应当约定联合体各成员的产业项目全面履约承诺、除公共配套设施外的建筑物产权分配比例、持有面积、类型、各成员间的权利与义务等内容;

(二)项目必要性、可行性、建设内容和初步建设规模等论证材料;项目必要性应当就意向用地单位在我市已有用地开发、利用情况进行分析论证,跨行政区域引进项目的应明确再次供地的理由;建设规模应当与企业贡献相适应;

(三)引进社会投资医疗卫生项目的,医疗卫生部门应对片区现有公办医院床位是否满足需求进行分析论证;引进社会投资教育设施项目的,教育部门应对片区规划的公办学校学位是否满足需求进行分析论证;

(四)产业项目类型及要求,包含产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求,以及投产时间、投资强度、产出效率、节能环保等;

(五)用地规模、用地功能、建设规模、土地供应方式、期限、权利限制及竞买资格条件等;

(六)环境保护要求;

(七)其他相关事项。

第九条  市政府成立市重点产业项目遴选小组(以下简称市遴选小组)。市遴选小组由市长担任组长,常务副市长和分管发展改革、规划和自然资源及相关产业工作的市领导担任副组长,成员由市发展改革、规划和自然资源、生态环境、水务、司法等部门及产业项目牵头单位、产业项目用地意向区位辖区政府的主要负责人组成。市遴选小组主要承担以下职责:

(一)审定市级重点产业项目遴选方案、产业发展监管协议及竞买资格条件;

(二)审议备案有异议的区级重点产业项目;

(三)审议意向单位在本市已有产业用地,跨行政区域再次申请产业用地的区级重点产业项目;

(四)研究应报请市遴选小组的其他事项。

市遴选小组办公室设在市发展改革部门,负责承担市遴选小组日常工作。

第十条  市级重点产业项目的遴选程序按照本办法第十二条至第十四条的规定组织实施。

区级重点产业项目的遴选由各区政府参照本办法组织实施。

第十一条  由区政府组织遴选的重点产业项目,区政府应当将确定的区级重点产业项目遴选方案(含竞买资格条件)及产业发展监管协议一并报市发展改革、规划和自然资源及相关产业主管部门备案。在申请备案后10个工作日内未收到对备案项目异议意见的,由区政府公示并组织开展用地供应工作。

对备案有异议的项目,前款各部门应于10个工作日内将明确的意见反馈至区政府,由区政府报市遴选小组办公室汇总后,提交市遴选小组审议。

第十二条  项目单位按照项目所属行业类别向市产业主管部门申请启动市级重点产业项目遴选。市产业主管部门受理资料后,进行初步审查。审查未通过的,市产业主管部门应及时告知申请单位;审查通过的,启动市级重点产业项目遴选程序。

启动项目遴选程序的单位为产业项目牵头单位。

第十三条  启动市级重点产业项目遴选程序的,产业项目牵头单位会同用地意向区位辖区政府拟定遴选方案草案、产业发展监管协议草案及用地竞买资格条件草案,按职责分工征求市遴选小组成员单位意见,各成员单位应在10个工作日内反馈书面意见。

市规划和自然资源部门核查意向用地单位在我市已有用地情况,并就项目可供选址区域、土地供应方式及供应条件等提出意见;市生态环境、水务部门就项目对土壤及其他环境影响、排水管网配套等提出意见;市司法部门就遴选过程是否符合相关法律法规提出意见;用地意向区位辖区政府就可供选址区域配套设施建设情况及安置补偿落实情况提出意见;其他相关部门依据自身职责提出意见。

第十四条  产业项目牵头单位会同意向区位辖区政府将拟定的遴选方案及产业发展监管协议、竞买资格条件,一并报市遴选小组办公室。市遴选小组办公室统筹后报市遴选小组审定。

经审定的遴选方案、产业发展监管协议及竞买资格条件未经市遴选小组批准不得变更。

第十五条  产业项目遴选方案应当在深圳特区报及深圳政府在线网站等媒体进行公示,公示期不得少于5个工作日。

市级重点产业项目由市产业项目牵头单位负责组织公示,对公示期间的反馈意见进行收集处理,如有重大变更应按程序重新遴选;区级重点产业项目由区政府负责组织公示,对公示期间的反馈意见进行收集处理,如有重大变更应按程序重新组织遴选。

第十六条  遴选方案有效期1年,自公示结束之日起算。区政府应在有效期内完成土地供应方案审定。

       第三章  用地供应

第十七条  区政府应当根据城市建设与土地利用实施计划确定拟供应的工业及其他产业用地,在供需平台公布。

拟供应的土地应当为权属清晰的国有土地,安置补偿须落实到位,并具备动工开发所需的道路、供水、供电及场地平整等基本条件。

第十八条  一般产业项目由区政府组织区产业主管部门、市规划和自然资源部门辖区派出机构(以下简称规划和自然资源派出机构),根据年度城市建设与土地利用实施计划,结合中小企业用地市场需求情况,启动项目选址,按法定图则落实用地规模和建设规模,并就项目选址征求区发展改革、生态环境、水务、司法等部门意见。

第十九条  规划和自然资源派出机构根据审定的重点产业项目遴选方案或一般产业项目选址意见征求情况,拟订国有建设用地使用权出让方案或国有建设用地使用权租赁方案(以下统称土地供应方案)。

土地供应方案应当包括以下内容:

(一)竞买资格条件;

(二)拟供应地块的界址、空间范围;

(三)用地预审意见;

(四)规划设计条件、使用期限、开竣工期限、权利限制等土地利用要求;

(五)土地供应方式;

(六)出让或者租赁底价、投标(竞买)保证金数额、付款方式;

(七)中标人或者竞得人确定办法;

(八)环境保护要求;

(九)其他需要明确的事项。

第二十条  重点产业项目竞买资格条件由区产业主管部门按照经审定的遴选方案设置。

一般产业项目竞买资格条件由区产业主管部门设置,竞买资格条件可以包括企业注册地、产业准入行业类别(按照《国民经济行业分类与代码(GB/T4754-94)》中的“大类”设置)、从事准入行业年限、国家或者深圳市高新技术企业认证(高新项目认定)。除此之外,不得设置其他排他性条件。

第二十一条  工业及其他产业用地实行弹性年期供应制度。

重点产业项目用地出让年限按照30年确定,租赁年限不少于5年且不超过20年。先租后让的,出让年限与已租赁年限之和不超过30年。

一般产业项目用地出让年限按照20年确定。

第二十二条  以出让方式供应的重点产业项目用地,独立竞得用地的,以宗地为单位,不得改变土地用途,建设用地使用权及建筑物不得转让,初始登记后不得办理分证;允许抵押,但抵押金额不得超出合同剩余年期地价与建筑物残值之和。联合竞得土地的,按照国有建设用地使用权出让合同的约定,对联合体各成员的除公共配套设施外的建筑物产权分配比例、类型等办理分证,分别限定不得转让。以租赁方式供应的重点产业项目其土地使用权及地上建筑物不得转租、抵押。

以出让方式供应的一般产业项目用地,以宗地为单位,不得改变土地用途,建设用地使用权及建筑物限整体转让或不得转让,初始登记后不得办理分证;允许抵押,但抵押金额不得超出合同剩余年期地价与建筑物残值之和。联合竞得土地的,建设用地使用权及建筑物由中标或竞得联合体共同共有,初始登记后不得分证。

以上内容均应在国有建设用地使用权出让合同或者国有建设用地使用权租赁合同(以下统称土地供应合同)中明确。

第二十三条  工业及其他产业用地出让底价结合权利限制以评估方式确定,不得低于全国工业用地出让最低价标准。

重点产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型,出让底价按照市场价格的一定比例确定。其中,遴选方案确定为单一意向用地单位的,按照市场价格的70%确定;遴选方案确定有两个及两个以上意向用地单位联合申请的,按照市场价格的60%确定。其中,新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业、生产性现代服务业及优势传统产业项目用地出让底价同时适用产业发展导向修正系数,产业发展导向修正系数为0.5。

一般产业项目中的新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业、生产性现代服务业及优势传统产业项目用地上除配套商业以外的建筑类型,出让底价适用产业发展导向修正系数,产业发展导向修正系数为0.5。

重点产业项目用地的年租金底价按照该类建设用地出让20年期市场价格(适用本条第二款的70%比例及产业发展导向修正系数0.5)的3%确定,租金按年支付。

重点产业项目地价可以不计利息分期缴交,首期缴交比例不得低于50%,并且应当自土地供应合同生效之日起15个工作日内付清,余款1年内支付完毕。选择一次性缴交地价的重点产业项目和一般产业项目,地价应当自合同生效之日起15个工作日内一次性付清。

第二十四条  区政府对土地供应方案进行审定,规划和自然资源派出机构根据审定的土地供应方案,委托市土地交易机构组织交易。

产业发展监管协议应当与土地供应方案一并公告。区政府应当就竞买资格条件和产业发展监管协议有关内容接受公众咨询。

第二十五条  土地竞买资格审查应以经审定的遴选方案、产业发展监管协议及竞买资格条件为依据。

重点产业项目用地竞买申请人应当在建设用地供应公告规定的公告期内,向拟供应土地所在辖区的产业主管部门提出竞买资格条件审查申请。符合竞买资格条件的,区产业主管部门应当在5个工作日内出具审查文件。竞买申请人凭审查文件到市土地交易机构办理竞买手续。

一般产业项目的中标人或者竞得人在取得中标通知书或者签订成交确认书后5个工作日内,向供应土地所在辖区的产业主管部门提出竞买资格条件核实申请。符合竞买资格条件的,区产业主管部门应当在5个工作日内出具核实文件。不符合竞买资格条件但已被确定为中标人或竞得人的,按照建设用地供应公告要求取消中标或者竞得资格并予以公告,确认中标或者竞得结果无效。

联合投标或竞买的,投标人或竞买人还须提交联合投标或竞买协议书。

第二十六条  土地交易机构应当依法依规组织土地交易。

土地使用权成交后,土地交易机构应当出具中标通知书或与竞得人签订成交确认书。

第二十七条  工业及其他产业用地成交后,中标人或者竞得人持中标通知书或者成交确认书、竞买资格条件核实文件与区政府签订产业发展监管协议,产业发展监管协议应当于成交后10个工作日内签订。联合竞得土地的,各中标人或者竞得人应当分别与区政府签订产业发展监管协议。

以租赁、先租后让方式供应工业及其他产业用地的,承租人应当参照前款规定与区政府签订产业发展监管协议。

产业发展监管协议应当按照本办法第三十五条、第三十六条的规定执行,并作为土地供应合同的附件。

第二十八条  中标人或者竞得人应当于土地确认成交后15个工作日内申请签订土地供应合同。

联合竞得土地的,土地供应合同中应明确联合体各成员的除公共配套设施外的建筑物产权分配比例、类型等内容。

第二十九条  土地供应合同签订后,用地单位可以向发展改革、规划和自然资源、住房建设、生态环境及产业主管等相关部门分别申请办理立项、规划许可、环评及其他审批手续。

第三十条  人民法院强制执行拍卖或者变卖建设用地使用权,次受让人应当承接原国有建设用地使用权出让合同及产业发展监管协议规定的受让人责任及义务,原国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件不变。人民法院强制执行又无符合条件的次受让人的,其建设用地使用权及地上建(构)筑物由政府回购。

第三十一条  租赁期内,承租人申请承租土地转出让,承租人应当在首次签订国有建设用地使用权租赁合同之日起10年内向区政府提出申请。按照本办法第三十九条规定通过履约考核的,除因公共利益需要外,承租土地转出让申请应当予以批准,以协议方式出让建设用地使用权。

承租土地转为出让的,地价按照本办法第二十三条确定,并应扣除租赁期已缴纳的租金,评估期日以区政府首次批准建设用地租赁方案的时点为准。地价应于租赁转出让的合同签订之日起5个工作日内一次性付清。

第三十二条  租赁期届满前6个月,承租人可以向区政府提出续租申请。按照本办法第三十九条规定通过履约考核的,除因公共利益需要外,土地续租申请应当予以批准,并重新签订国有建设用地使用权租赁合同。批准续期的,续租年限不得超过20年,自原租赁合同签订之日起算。续期租金以同意续签国有建设用地使用权租赁合同的时点重新评估,但其涨跌幅度不得超过首次签订国有建设用地使用权租赁合同约定的租金标准的20%。

先租后让的重点产业项目用地,其承租人应当在首次签订国有建设用地使用权租赁合同之日起10年内申请转出让;如未在规定期限内申请或申请未予批准的,只能续租,租金标准按前款执行。

20年租期到期后,承租人申请续租并经批准的,应重新签订国有建设用地使用权租赁合同。租金以届时区政府批准建设用地租赁方案的时点重新评估。

第三十三条  出让期限届满前6个月,建设用地使用权人可以申请续期。区政府按届时土地到期续期政策进行审批。

出让期限或租赁期限届满,用地单位未按规定申请续期或者续期申请未获批准的,建设用地无偿收回。地上建(构)筑物采取残值方式补偿,并在土地供应合同中予以约定。因公共利益需要,依照法律程序提前收回的,应当给予合理补偿。逾期拒不办理土地移交手续的,由规划和自然资源监察机构依法处理。

第三十四条  区政府应当每半年将辖区工业及其他产业用地供应情况报市规划和自然资源部门,市规划和自然资源部门应当每半年将全市工业及其他产业用地供应情况报告市政府。

市规划和自然资源部门根据国家下达的年度新增建设用地计划指标和各区建设用地规模,结合各区城市建设与土地利用实施计划、土地整备计划、建设用地清退计划、闲置土地处置、供地率等执行情况,可适当调整各区工业及其他产业用地供应的规模和时序。

市规划和自然资源部门就拟供应土地是否达到供应条件,竞买资格条件设置是否符合规范等进行监督,根据有关政策规定要求启动、中止或者终止工业及其他产业用地供应工作。

       第四章  产业发展监管

第三十五条  区政府作为产业发展监管的责任主体,负责与中标人或竞得人签订产业发展监管协议,并对产业发展监管协议的履约情况进行定期或不定期核查,实行“全方位、全年限”监管机制。

第三十六条  产业发展监管协议应当包括产业准入条件、投产时间、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更约束、退出机制、违约责任等相关条款。

市产业主管部门应当制定本产业领域的产业发展监管协议标准文本,各区政府可以结合项目实际情况在产业发展监管协议中增加相应条款,明确约定产业项目的生产技术、产品品质、投资强度、产出效率、节能环保、股权变更、企业贡献及全面履约承诺等考核指标。各区政府对辖区内考核不合格的产业项目,应当追究违约责任,并按法律法规作出处罚措施。

第三十七条  产业发展监管协议中应当明确约定,建设用地使用权以及附着于该土地上的建(构)筑物及其附属设施不得以股权转让或变更的方式变相转让。

前款所称股权转让是指导致企业控股权或实际控制权发生变更的转让。

第三十八条  以出让方式供应的产业项目用地建成后应按产业发展监管协议的约定使用,不得出租;确有出租需要的,出租比例原则上不超过建筑面积的20%,且应当在产业发展监管协议中明确约定租赁面积比例、租金标准、租赁对象及违约处置措施。

第三十九条  区政府应当根据产业发展要求和环境保护要求,分别在项目建成投产后1年内、投产后每隔5年、租赁转出让前1年内、出让(租赁)年期届满前1年等阶段对产业发展监管协议约定事项的履行情况进行核查。此外,为确保产业发展监管协议切实履行,区政府认为确有必要,可在前述规定核查时间外的年份组织核查;也可依建设用地使用权人或承租人的申请进行核查。

根据履约核查情况,对履约考核未通过的,区政府应当组织规划和自然资源、产业主管、市场监管、税务、证监、信用监管等部门依法依约进行处置,并形成履约核查处理报告,按批次报送市规划和自然资源部门汇总后报市政府。

联合竞得土地的,区政府对各建设用地使用权人或承租人分别进行考核,如履约考核未通过的,各建设用地使用权人或承租人分别承担违约责任。

第四十条  建设用地使用权人或承租人因自身原因终止项目投资建设,提出终止履行土地供应合同并申请退还土地的,建设用地使用权人或承租人报经原批准土地供应方案的人民政府批准后,分别按以下约定,退还部分建设用地出让或者租赁价款(不计利息),收回建设用地,地上建(构)筑物的补偿方式在土地供应合同中予以明确:

(一)超过土地供应合同约定的开工建设日期但未满1年向出让(租)人提出申请的,将已缴纳合同剩余年期的土地价款退还建设用地使用权人或承租人;

(二)超过土地供应合同约定的开工建设日期1年但未满2年向出让(租)人提出申请的,按照规定征收土地闲置费后,将已缴纳合同剩余年期的土地价款或者租赁价款退还建设用地使用权人或承租人。

报经原批准土地供应方案的人民政府后未获批准的,建设用地使用权人或承租人应继续履行土地供应方案;拒不履行的,建设用地和地上建(构)筑物及其附属设施按照约定无偿收回;涉嫌闲置的,应当依法依规依约处置。

第四十一条  在土地供应合同约定的达产之后,建设用地使用权人或承租人因自身原因无法运营,可以申请解除土地供应合同。规划和自然资源部门可以按照约定终止土地供应合同,收回建设用地,返还剩余年期土地出让价款;对地上建(构)筑物及其附属设施由出让人按照建造成本折旧后对土地使用者进行补偿。

第四十二条  发生法律法规规定、土地供应合同和产业发展监管协议约定的须承担责任的相应情形的,由区政府根据土地使用权人违法、违规或违约情形,分梯度进行处置,处罚力度应与违约情形严重程度相匹配,直至解除土地供应合同。

各区政府应当在产业发展监管协议中明确具有可量化的处置措施。产业发展监管协议中规定需要全部或部分收回土地、建(构)筑物情形及处置措施的相关条款,应当一并在土地供应合同中明确。

第四十三条  产业项目申报单位及其法定代表人、负责人、股东、投资人等责任主体存在严重失信行为的、出现产业发展监管协议履约考核未通过的情形的,区政府应当将其列入失信“黑名单”,并及时报送至市公共信用信息管理系统,由各部门依照职责分工,依法依规实施联合惩戒。在联合惩戒期限内,重点在政府采购、建设工程招投标、政府资金扶持、城市更新、土地竞拍等方面对失信主体予以限制。

       第五章  责任追究

第四十四条  投标或者竞买申请人采取欺骗、贿赂、恶意串通等非法手段取得投标或者竞买资格的,按照建设用地供应公告要求取消投标或者竞买资格并予以公告;已被确定为中标人或者竞得人的,按照建设用地供应公告要求取消中标或者竞得资格并予以公告,确认中标或者竞得结果无效,已缴纳的投标(竞买)保证金不予退还;已签订土地供应合同的,依法解除合同,收回建设用地,并追究违约责任。

第四十五条  中标人或者竞得人不按照规定签订成交确认书、产业发展监管协议以及土地供应合同的,按照建设用地供应公告要求取消中标或者竞得资格并予以公告,投标(竞买)保证金不予退还。

中标人或者竞得人签订土地供应合同后不能按时缴清地价款或者租金的,依法解除合同,收回建设用地,中标人或者竞得人应当按照合同约定承担违约责任。

第四十六条  在工业及其他产业用地供应过程中,有关单位或者个人违反规定,泄露底价(保留价)、投标人或者竞买人情况等应予保密内容的,应当依法承担相应的民事责任和行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

第四十七条  政府有关部门、管理机构及其工作人员未按照规定履行职责或者有违反法律、法规、规章规定行为的,依照有关规定追究相关责任人的行政责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。

       第六章  附    则

第四十八条  本办法所称供需平台,是指专门设立的全市统一、公开、常设性的市场化配置工业及其他产业用地资源以及进行全年限监管的载体。供需平台通过用地供应信息公开、需求信息收集和供需信息共享,推动用地供应与企业需求对接,优化产业用地供应管理。

企业可以常态化申报工业及其他产业用地需求。

第四十九条  前海深港现代服务业合作区内重点产业项目遴选及用地供应,由市前海管理局按照前海深港现代服务业合作区的相关规定开展工作。

第五十条  本办法自公布之日起施行,有效期5年。本办法由市规划和自然资源部门负责解释。

在本办法实施前,按照《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法(试行)》(深府〔2016〕80号)和《深圳市市级重点产业项目遴选实施办法》(深府办规〔2017〕4号)的规定,已经过市、区政府遴选并公示的产业项目,继续适用深府〔2016〕80号文和深府办规〔2017〕4号文的相关规定。

已出让的工业及其他产业用地,如在执行中发生与本办法的规定相冲突情形的,按照已签订的国有建设用地使用权出让合同、产业发展监管协议履行相关责任和义务。

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