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深圳市宝安区2020年至2021年国有园区提质增效绩效审计整改状况的报告

2023-4-13  阅读次数:189

关于深圳市宝安区2020年至2021年国有

园区提质增效绩效审计整改状况的报告

自2022年8月17日至10月16日,宝安区审计局对深圳市宝安区2020年至2021年国有园区提质增效状况停止了绩效审计。2023年1月12日,我司收到宝安区审计局出具的《深圳市宝安区2020年至2021年国有园区提质增效绩效审计报告》(深宝审报〔2022〕14号)。针对报告提及有关我司的审计发现问题,我司高度注重,立刻通知相关单位及时研讨部署整改工作,力促审计发现问题整改落到实处。现将截止目前的整改状况报告如下:

一、审计发现问题整改状况

(一)关于“局部园区产业无明显定位”问题的整改状况
    1、宝城豆制品厂:正在整改。整改状况:宝城豆制品厂定位为食品加工园区,该园区是作为宝安区“莱篮子工程”项目于1996年5月由政府行政划拨方式购得土地并投资兴建的厂房,用于宝安区“菜篮子工程”豆制品消费运营项目。鉴于该物业租赁合同仅剩余1年多的租期,且绿科方群公司在承租期间履约状况较好等状况,为防止公司利益受损和避免发作社会维稳事情,拟在租赁合同到期后引入优质企业停止晋级改造。下一步整改措施:待该物业合同到期(即 2024年7月31日)后,收回该物业,引入优质企业停止晋级改造。估计2025年完成晋级改造工作。

2、园艺园工业园:已整改。园艺园工业园大局部产业用房为30年的老旧物业,目前园艺园公司正在逐渐停止改造。已就8栋、9栋外立面提升做了初步设计及预算;清算了玻璃分割、汽车维修等低端制造业。从龙岗、松岗等地引进瑞荣自动化、蓝天键科技等国高企业,培育国顺半导体、大石创新科技、华亿达等优质企业,2022年引进培育的优质企业达7家,正逐渐把园区由低端制造业向高端智造业开展。

3、35区轻工厂房:正在整改。整改状况:35区轻工厂房园区定位为制造业,现出租给裕祺公司建立新安街道引进的政府文化项目“东方美品牌时髦创意园”,于2022年列入宝安区固投项目备案,总投资2800万元。2022年3月裕祺公司完成小散工程和零星作业的街道报备,按项目商定裕祺公司正在对物业停止晋级改造,目前项目正在施工,已完成消防系统装置、局部楼层的装修创新。裕祺公司目前装修进程迟缓,资兴源公司已于2023年2月14日向裕祺公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》和《约谈通知》,并延聘广东中熙(龙华)律师事务所于3月8日发出《关于限期返还租赁物业的律师函》,3月20日再次发出《关于解除房屋租赁合同的通知》,限其在3月31日前返还物业,否则正式启动收回园区的法律诉讼程序。下一步整改措施:资兴源公司将依法依规启动法律诉讼,收回物业。估计2024年12月31日前完成整改。

4、康城中心33区厂房、71区C栋厂房:正在整改。整改状况:该两处厂房出租协议签署时康城中心为区残联下属企业(康城中心于2020年12月30日由区残联整体划转入石岩湖公司),且33区厂房由康城中心与产业投资集团共同持有出租,71区C栋厂房由康城中心与深圳市裕铭工贸有限公司共同持有出租,康城中心并无完好产权。目前物业出租状况良好,并无拖欠租金状况呈现,为尊重历史,防止与承租方发作法律诉讼纠葛,石岩湖公司拟继续实行原租赁合同条款,将来合同到期后将追求产业载体转型增效。现阶段,石岩湖公司出资购置了一批平安消费标示牌,以加强厂房的消费平安认识,并与承租户持续沟通协商,敦促其继续做好厂房的消防平安等方面的晋级改造。下一步整改措施:石岩湖公司将增强与承租方沟通,辅佐做好厂房的提质增效、消费平安等工作,促进厂房产生更好的经济效益、生态环境效益和社会效益。同时将多角度、多渠道去考虑该厂房将来的可能性,在可操作前提下,做好该物业的提质增效工作。将来租赁合同到期后,将追求产业载体转型增效。

5、71区教育工业大厦办公楼:已整改。园区内有1栋厂房(6层),2018年11月随深圳市宝安区教育效劳总公司从区教育局划转至资安公司。资安公司于2019年6月启动该大厦晋级改造工作,改造后园区产业定位为厂房、研发办公,租金增幅达90%,目前园区入驻优质企业1家,年产值约1.8亿元,用处为研发办公。

    6、安顺达场站:正在整改。整改状况:园区目前入驻企业2家,有优质企业1家,上市公司1家,年产值约6亿元。2022年9月资安公司与宝安人才安居公司签署了合同框架协议,双方拟“按公用设备上盖配建”更新方向,协作开发。下一步整改措施:现正处于向相关部门停止项目报批阶段,待批复后展开下一步工作。

7、供销大厦:正在整改。整改状况:目前该园区入驻企业23家(含个体工商户),有优质企业2家,年产值约2亿元。该物业产权由4个业主共同具有,物业用处受限,为非产业园区定位方向。依照权属为我司的物业的运用用处,定位为:1楼局部、2楼为商业;4-7楼为宾馆;8-11楼为办公。下一步整改措施:现拟对该物业停止外墙晋级改造,消弭平安隐患,已完成改造设计计划,资安公司正与其它业主沟通协商,待统一意见后展开相关筹备工作。

8、泉宝工业区:正在整改。整改状况:我司已于2022年与所属企业园区运营管理公司签署了《深圳市宝安区投资管理集团有限公司石岩泉宝工业区拜托运营管理协议》,明白由园区运营管理公司担任园区的整治提升工作。我司于2022年7月25日印发了《深圳市宝安区投资管理集团物业产业载体提质增效工作计划》(宝投管[2022]86号),明白2023年底展开泉宝工业区项目的开工建立。园区运营管理公司目前已完成了石岩泉宝工业区提升改造项目可行性研讨报告。下一步整改措施:泉宝工业园将打形成为人才公寓项目,现已完成房屋平安检测、可研报告、设计等相关准备工作,估计2023年年底开端开工建立。

9、沙井粮食大院:正在整改。整改状况:经检测审定该物业属D级危房,局部已塌陷,且该物业已归入"金蚝小镇"深圳市重点城市更新项目范围(已于2019年12月完成意愿征集,2021年停止初始测绘,2022年7月提供权益人核实)。2021年沙井街道办事处来函明白装修加固不予受理报备,已列为不可出租运用物业。下一步整改措施:目前物业处于测绘、确权当中,后续粮食公司将继续跟进旧改城市更新项目推进状况。

(二)关于“百日攻坚工业保证房筹集任务完成率低”问题的整改状况

已整改。2022年7月25日,宝投集团正式印发了《深圳市宝安区投资管理集团有限公司物业产业载体提质增效工作计划》,明白了集团物业管理的战略定位,应用国有物业招引与我区产业战略性新兴产业、将来产业和区域特征优势产业。2022年,宝投集团全年提供应优质企业产业空间共计8.89万平方米,已完成整改。

(三)关于“局部园区物业长期闲置,空置率较高”问题的整改状况

1、海纳百川大厦空置3484.33平方米:正在整改。整改状况:2022年宝投置业公司延聘了同致诚公司对深圳多个区域同类物业停止市场调研,并出具了房地产调研报告,以理解租赁市场价钱及入住率的变化;同时针对疫情带来的市场租赁价钱影响,宝投置业公司延聘乐居行公司对该大厦停止了租金评价,积极推进大厦剩余产业空间出租工作。目前,宝投置业公司正在多途径展开招商工作:正在对接深圳市国际招标公司发布招商信息;主动对接区工信局、投资推行署和住建局等政府招商部门引荐优质企业入驻;依据租赁市场变化,向上级部门提出招商优惠政策,加快招商进度。截至目前,区政府引进北交所、深证中小企业效劳中心、深圳私募基金业协会和深证投资者效劳中心入驻A座6层共1961.44㎡(包含整改面积3484.33㎡中的1704.84㎡),宝投置业公司正在与区工信局落实合同签署的详细事项。下一步整改措施:剩余B座4层租赁面积1431.21㎡和A座1702单元348.28㎡未出租缘由:(1)依据宝安区政府对大厦产业定位,入驻企业需具备国高、规上、上市企业、专精特新或区产业部门引荐契合宝安区产业开展方向其中一条方可入驻,入驻条件较高,宝投置业公司在积极对接区产业部门;(2)招商优惠政策不明白,有关部门未有效辅佐处理企业纳统转移问题,企业未能按规则享用租赁补贴、人才安居房和装修补贴等优惠政策,对企业落户宝安区带来不良影响;(3)受疫情影响,企业为俭省本钱,对标政府各项招商优惠政策,慎重思索入驻,以减轻企业担负。后续宝投置业公司将继续经过多途径展开招租,估计年底到达整改效果。

2、园艺园工业园空置434.45平方米:已整改。原空置的9栋A102房已于2022年3月经过单一来源方式直接出租给深圳市蓝天键科技有限公司。

3、沙井粮食大院空置8128.55平方米:正在整改。整改状况:该物业已归入"金蚝小镇"深圳市重点城市更新项目范围,经检测审定属D级房屋,局部已塌陷,原已空置停用。粮食公司为盘活国有资产采取以承租方加固装修的方式对外招租,拟修旧如旧打造文化产业类项目,并分别于2020年11月、2021年2月成交签署合同6份。但由于2021年沙井街道办函告已明白不受理承租方的加固装修申请,从而已无法出租。下一步整改措施:目前物业处于测绘、确权当中,后续粮食公司将继续跟进该旧改城市更新项目推进状况。

(四)关于“二房东未得到有效清算”问题的整改状况

1、宝城豆制品厂:正在整改。整改状况:鉴于该物业租赁合同期限仅剩一年多,为防止公司利益受损和避免发作社会维稳事情,拟在租赁合同到期后收回该物业,彻底清退“二房东”。在合同期间,寰通公司提早做好清退“二房东”的前期准备工作,一是增强平安消费检查,催促租户及时整改平安隐患,确保园区消费运营平稳有序;二是增强监视管理工作,制止租户对物业加建或停止大范围装修,以免增加租赁期满后物业回收工作的难度。下一步整改措施:寰通公司将持续做好园区管理工作,为到期(2024年7月31日)收回物业清算二房东奠定根底。

2、园艺园工业园:已整改。园艺园公司与北方骏亿公司签署了两份房屋租赁合同,向其出租该园区25栋、26栋北半栋、26栋南2楼、27栋4-7楼,出租面积1.63万平方米。园艺园公司于2022年7月27日向北方骏亿公司发出《关于合同到期不再续租的告知函》,并请求其将告知函通知到一切分租户,明白在合同到期后会清算低端产业,保存培育优质企业的招租形式。2022年12月31日已收回物业。目前经过单一来源及公开招租方式,已将大局部产业用房出租给深圳市天正达电子股份有限公司等6家规上或国高企业,并留足配套宿舍后,将局部宿舍对外出租。

3、35区轻工厂房:正在整改。整改状况:35区轻工厂房作为区严重项目场地引进承租户裕祺公司,该项目方案是需停止招商引资,裕祺公司2022年已清算局部与项目无关企业,目前园区留存企业是作为项目需求引进。资兴源公司已屡次约谈裕祺公司请求清退与项目无关企业,并完成项目投资。目前资兴源公司清退“二房东”遇到艰难:(1)因裕祺公司在此运营多年,虽租赁合同还有一年多到期,仍得到街道和有关部门同意对园区投入资金停止晋级改造,启动项目,其表示即便给予赔偿也不搬离;(2)清退资金未在公司年度预算范围内,需申请清退资金并专款专用。需经过诉讼先解除与裕祺公司合同,再清退园区最终承租户,但清退时园区最终承租户租赁押金和补偿金需由资兴源公司垫支,再追诉裕祺公司;(3)最终承租户或因租赁合同未到期缘由不配合搬迁,届时资兴源公司只能接手继续运营,直到一切租户清算终了方能整体招租,而清退期间空置局部物业不能招租将产生租金损失;(4)此时即便清退全部完成,现租赁市场行情不佳,园区进出交通受隔壁两所幼儿园影响较不便,园区要到达产值请求,在整体招商相对艰难状况下,物业或将继续空置;(5)如强迫清场极易引发不稳定要素和突发事情,形成恶劣社会影响。

鉴于审计请求限期整改,以及裕祺公司存在诸多违约行为且拒不整改等缘由,为响应宝安区各政府部门的请求,同时防止租金损失,资兴源公司已于2023年2月14日向裕祺公司发出《关于解除房屋租赁合同的通知》和《约谈通知》;并延聘广东中熙(龙华)律师事务所于3月8日发出《关于限期返还租赁物业的律师函》,3月20日再次发出《关于解除房屋租赁合同的通知》,限其在3月31日前返还物业,否则正式启动收回园区的法律诉讼程序。但裕祺公司法人在全国两会期间在北京上访(实名告发博罗县委书记),至今未出面交涉,亦未实行交纳租金、清退园区承租户及返还物业等义务。

下一步整改措施:在2023年全国两会完毕后,资兴源公司依法正式启动了收回园区的法律诉讼程序,现正延聘律师代理该诉讼案件,起诉裕祺公司及股东黄小波,恳求法院判决:确认《租赁合同》于2023年3月31日已解除;由两被告承当裕祺公司拖欠的租金及相关费用、逾期交租及其他费用的滞纳金、逾期搬离租赁物业的违约金;裕祺公司清场返还租赁物业并办理相关移交手续。估计2024年12月31日前完成整改。

4、康城中心33区厂房、康城中心71区C栋:正在整改。整改状况:该两处厂房签署出租协议时康城中心为区残联下属企业(康城中心于2020年12月30日由区残联整体划转入石岩湖公司)。目前物业出租状况良好,并无拖欠租金状况呈现,为尊重历史,防止与承租方发作法律诉讼纠葛,石岩湖公司拟继续实行原租赁合同条款,待合同到期后将追求产业载体转型增效。下一步整改措施:石岩湖公司将时辰与承租方坚持沟通,如有500平米以上可供租赁的产业空间,主意向相关部门和有关招商招租平台提供信息,充沛应用各类网络信息平台,积极寻觅优质企业,力图更多的规上及国高型优质企业入驻。将来合同到期后将追求产业载体转型增效。

5、方华工业区:该园区不存在二房东。方华公司依据宝安区政府深宝府会纪[2017]203号文件肉体,与述古堂公司签署该园区租赁合同,将“中国宝安·述古堂文博小镇”项目落户方华工业区。签署合同后,述古堂公司投资4000多万元将工业区原来低产值高能耗的加工产业晋级为高端文化产业,将老旧厂房晋级改造为美术馆、博物馆等文化产业。述古堂文博聚落文化产业2017-2019年连续三年作为宝安区严重项目,述古堂公司将述古堂美术馆、文化实验室、博物馆设立在该园区,引入了专业效劳机构参与,包括全国顶级美术馆规划机构红日公司等;吸收了诸如清华大学中国画高研班主讲导师、中国美术家协会会员、深圳中国画艺委会秘书长马顺先教师,西泠印社社员、中国书法家协会会员、深圳市书法家协会常务副主席兼秘书长陈浩教师等十余名知名艺术家常驻;启动了年轻艺术家孵化及文创企业育成方案,吸收了周金华、徐振邦等一批来自北京、上海及海外回国的年轻艺术家和文创企业团队,增强了园区的对外辐射和参与国际文化交流的才能。

述古堂公司将方华工业区晋级改形成宝安区高端文化产业集中地,并应用少局部物业空间引入上下游文化产业,逐渐构成了“文化创作、文化商业、文化科技”三大支撑体系雏形。充沛整合文化产业链,创新文化产品买卖形式,增强艺术培训,构建完好的资源体系、精密化运营管理及深度异业联盟,打造以艺术美育为纽带,融展览活动和珍藏管家为一体,辐射群众的艺术社交共享平台,因而该园区并未存在二房东。

(五)关于“局部园区存在转供水电加价行为”问题的整改状况

1、泉宝工业区:正在整改。整改状况:该园区B2、B3栋宿舍楼原租户为自主招租的零散客户,无法落实抄表到户。园区设备老化破损,功用单一,为提升物业价值,正在停止全面晋级改造。目前原租户已全部清场搬离。下一步整改措施:现该园区晋级改造工作正在稳步停止中,后续将按请求落实抄表到户,根绝相似状况再次发作。

2、宝城豆制品厂:已整改。一是寰通公司已于2021年8月与宝安区供电局签署《深圳市宝安区工业园区供电环境综合晋级改造和运维管理移交协议》,完成园区抄表到户工作,租户直接向供电局缴交电费;二是寰通公司已于 2022年12月向绿科方群公司下发《关于标准用水、用电收费管理的通知》,通知其自用产生的水费及向最终承租户收取的水费总和不得高于其向自来水公司交纳的水费,后续持续关注跟进水费收取状况。

3、七星科技园:已整改。2022年3月已将园区经过单一来源方式出租给上市公司深圳市易瑞生物技术股份有限公司,由其直接交水电费到相关部门。

4、山城工业区:正在整改。整改状况:目前,该工业区整体归入石岩总部经济园区“工业上楼”项目,宝牧公司依据相关工作部署,2023年第一季度全面展开物业清租工作,为撤除园区内全部物业打下根底。下一步整改措施:依据石岩总部经济园区“工业上楼”项目工作部署,估计2023年上半年落实园区厂房和宿舍物业撤除重建。宝牧公司将依据“工业上楼”项目施行节点,联络供电、供水部门,全面落实“抄表到户”,完成各用户直接向水、电专营单位交纳水、电费。

5、园艺园工业园:已整改。2021年8月园艺园公司与宝安区供电局签署了《深圳市宝安区工业园区供电环境综合晋级改造运维管理移交协议》,于2022年4月完成了转供电改造。现大局部工业用电已完成抄表到户,关于供电部门不愿接纳的零星用电户的电费以及各租户水费,由园艺园公司交纳水、电费后,严厉按供水电部门收取的费用收取终端用户相关费用。

(六)关于“个别园区续租租金偏低,租金收益明显受损”问题的整改状况

已整改。经资兴源公司调查,2018年6月,35区轻工厂房租赁合同行将到期,资兴源公司准备提早公开招租,按流程评价了租金单价为38元。裕祺公司当时正在申办区严重文化项目,请求续租物业,资兴源公司向裕祺公司提议按对外公开招租的出租底价续约,裕祺公司为避免资兴源公司将物业挂平台招租,暂且容许了条件并签署了第一次续期补充协议。随即裕祺公司向区政府反映该园区续租租金价钱依照物业对外公开招租的定价向其收取,续租不是重新公开招租,应分开看待,续租租金单价过高且缺乏政策根据。后政府查实2018年确未出台续租租金定价相关规则,资兴源公司分离物业现状、区政府指导相关指示及物业历史租价,依据深宝府办[2018]30号《宝安区关于稳定工业用房租赁价钱降低工业企业本钱的若干措施(试行)》的相关规则,才将续租价钱调整回原合同租金单价。

2020年8月11日,宝投管[2020]62号文《深圳市宝安区投资管理集团有限公司物业租赁运营管理暂行方法》第二十一条规则:“单一来源方式、竞争性会谈、直接出租(续租)租金价钱均不得低于评价中间价。”,至此我集团已正式出台有关续租底价的规则。

(七)关于“个别签约的严重项目严重违约且推进缓慢,缺乏后续监管”问题的整改状况

正在整改。整改状况:东方美时髦品牌产业园项目是由新安街道签约引进的区政府十大文创项目之一,当时资兴源公司只担任提供场地和物业平安消费,租赁期内并未有需担任督办项目完成或园区需到达几产值的条款,详细项目督办仍由街道相关部门担任,资兴源公司出租物业以来已不定期将项目相关停顿状况汇报街道。

自2020年5月起,裕祺公司开端呈现较严重的拖欠租金现象,且未按与街道商定推进东方美项目,资兴源公司敦促裕祺公司交纳租金无果后将相关状况上报街道并发送解除租赁合同通知,委派工作人员对分租户租金押金状况停止理解调查及物业清场,但裕祺公司及园区租户并不配合,资兴源公司采取了园区停水停电刚性措施,遭到园区租户激烈抗议,并将矛盾晋级至上川社区工作站,工作站不允许停水停电并出具调解书。后在裕祺公司交清欠租状况下,思索到当时正处于国庆、深圳经济特区树立40周年大会举行和“全国文化城市”创文的重要关键时期,若采取愈加刚性措施将会产生不可估计的严重结果,作为国企有义务根绝群体维稳事情。

2021年开年后裕祺公司准备启动东方美项目,适逢新冠疫情再次迸发,项目停顿愈加迟缓,此时离租赁合同完毕还有不到三年时间,而收回物业的办法只要经过法律诉讼,经资兴源公司咨询法律参谋,提早解除租赁合同案未有违约金额标的(当时未欠租),园区所剩分租户裕祺公司称也是项目需求引进,“二房东”实践违约取证艰难,租赁合同内未商定项目未完成可终止租赁合同的条款,加上法院排期、取证、强迫清场,承租户再提起上诉等,完成诉讼最少两至三年,并有败诉风险,加之触及政府项目时间很可能会延长,届时该物业将无法正常出租,得失相当。

今年3月15日,资兴源公司发函至新安街道办上川工作站反映项目目前相关状况。3月16日,工作站复函已知悉并请求资兴源公司依法依规妥善处置。

下一步整改措施:2023年全国两会完毕后,资兴源公司依法正式启动了收回物业的法律诉讼程序,现正延聘律师代理该诉讼案件,起诉裕祺公司及股东黄小波。估计2024年12月31日前完成整改。

长效机制树立状况:2023年2月15日宝安区国资局印发《深圳市宝安区国有企业物业招商招租管理方法》(深宝国资[2023]24号)第十条(二)规则:“区产业部门、行业主管部门、各街道、各区属国企引荐的招引项目(含企业、机构、平台),由引荐单位签署监管协议,对合同商定指标的项目由引荐单位出具书面考核结果,未到达商定指标,区属国企有权提早终止租赁合同或进步租金……”。后续将依照上级相关规则执行,根绝此类状况再次发作。

二、倡议采用状况

我司逐一对照审计报告所列有关我司的审计发现问题,积极采用相对应的整改倡议,依据倡议采取有效的措施停止整改。关于目前未完成整改的问题,后续我司将继续催促有关企业加鼎力度做好整改落实,争取早日完成整改。

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