引言

随着经济的不断发展，工业地产逐渐成为了市场的热点。了解工业用地、工业厂房的分类、用途及设计原则，对于投资者和企业家来说都至关重要。接下来新中泰与您一起揭开工业地产的神秘面纱，带您探索其中的奥秘。

《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分为三类:

一类工业用地(M1)：主要指对居住和公共设施等环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

二类工业用地(M2)：主要指对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。

三类工业用地(M3)：主要指对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等地。

近年来，为了适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要，政府又推出了新型产业用地(MO),主要满足融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地需求。

工业厂房的分类

按结构形式分类：钢结构厂房、混凝土结构厂房等。

按厂房层数分:单层厂房、多层厂房、混合类型厂房。

按厂房跨度的数量和方向分:单跨厂房、多跨厂房、纵横相错厂房。

按厂房跨度尺寸分:小型厂房（跨度＜9m）、中型厂房（9m＜跨度≤18m）、大型厂房（跨度＞18m）。

按车间生产状况分:冷加工车间、热加工车间、动力车间、恒温湿车间、洁净车间、其他特种状况车间。

工业厂房用途范围

主要生产厂房:是指完成一整套生产工艺程序的场所。

辅助生产厂房:是指辅助主要生产厂房的厂房部分。

动力用厂房:是为主要生产厂房提供生产过程中所需的能源的场所。

储藏用库房:即仓库，仓库是厂房一种，仅用于储藏物品的厂房称为储藏用库房。

运输工具用房:用于停放运输工具的厂房，正常的生产车间是不需要单独开辟运输工具用房的。

选择厂房的基本原则

● 符合所在地区、城市、乡镇总体规划布局。

● 节约用地，不占用良田及经济效益高的土地，并符合国家现行土地管理、环境保护、水土保持等法规有关规定。

● 有利于保护环境与景观,尽量远离风景浏览区和自然保护区，不污染水源,有利于三废处理，并符合现行环境保护法规规定。

对土地面积的● 厂区用地面积应满足生产工艺和运输要求，并预留扩建用地。

● 有废料、废渣的工厂，其堆存废料、废渣所需面积应满足工厂服务年限的要求。

● 居住用地应根据工厂规模及定员，按照国家、省、市规定的定额，计算所需面积。

● 施工用地应根据工厂建设规模、施工人数、临建安排等因素考虑。

工业厂房的建筑密度

建筑密度是指项目规划建设用地范围内，所有建筑物的基底面积(即建筑物首层的占地面积)之和占规划建设用地总面积的百分率，这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。

建筑密度=(基底面积+占地面积x100%)<40%(政府规定)

厂房设计注意事项

● 厂房装修设计对围护和室内装修时，要用气体密封性好、变形小的材料墙面，骨架和保温层最好还是用非熄灭体或难熄灭体。

● 厂房装修设计对墙壁和顶棚装修时，尽量用外表滑润、不会掉灰、不会反光的材料。

● 多用涂料刷回风地沟、地下的技巧夹层和饰面地表，同时也要采用防水、防潮、防霉的三防措。

工业厂房容积率

工厂容积率是总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积

对于生产过程中需要用到重型设备的制造业容积率一般在0.8左右;一般制造业容积率一般在1.5左右;轻型制造业容积率一般在2.0左右;高新技术行业容积率较高，一般可达2.5以上。

考虑到政策要求、企业家与员工的心理接受程度、运输成本等，立体厂房的容积率最高可达4.0。

各行业对厂房层高要求

● 包装印刷、功能材料行业由于设备规格比较特殊，首层层高要求不低于12米。

● 机械装备行业由于设备较高，首层层高要求不低于10米。

● 家电、家具、五金、电子信息、机器人、生物医药、塑料制品行业首层层高要求不低于8米。

● 其他行业首层层高一般6米即可。

工业厂房可以商业用吗

工业用房可以作为商业用途，房子本身是没有使用属性，只有土地有使用性质。工业用地理论上讲可以转为商业用地，但实际操作起来很难。若是将工业用房改变为商业用途，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。