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产业园区闲置厂房,如何盘活?

2024-10-27  阅读次数:17
除!


导读




在当今经济发展的浪潮中,产业园作为产业集聚和创新发展的重要载体,发挥着至关重要的作用。然而,一些产业园内却出现了闲置厂房的现象,这不仅造成了资源的浪费,也制约了产业的进一步发展。那么,如何盘活这些闲置厂房,使其重新焕发生机与活力呢?


PART 01




厂房空置率上升 原因何在?


前几年,在制造业回归大旗下,各地纷纷掀起建设厂房的热潮。那时候,许多地方对于产业的认识有点模糊。发展什么产业?往什么方向走?都处于摸索阶段。当时的口号就是坚持科技创新,没有特别具体的方向,更没有特色园区的概念。不少地方直接把“科技”、“创新”等宽泛概念,当作园区的定位。在这样的背景下,一座座科技园和创新园如雨后春笋般涌现。

公开数据显示,从2020年到2025年,全国产业园区以每年1.4亿平方米的速度扩张,预计到2025年,全国园区总面积将突破62亿平方米。但问题是,这样的增长速度是否真的与实际的产业发展相匹配呢?

园区厂房空置率上升的原因主要有以下几个方面:

▲宏观经济环境不稳定:当整体经济增长速度下降时,企业的扩张意愿减弱,新的投资项目减少,对厂房的需求也随之降低。此外,宏观经济的变化可能促使产业结构进行调整和升级;一些传统产业可能面临萎缩,而新兴产业尚未形成足够的规模和需求来填补厂房空间,从而造成闲置厂房增多。加之贸易摩擦、关税变化以及全球贸易格局的不稳定,可能影响依赖进出口的企业。这些企业可能减少生产或重新布局生产基地,导致园区内相关企业对厂房的需求下降。

▲产业转型与升级的影响:一方面,产业转型意味着产业结构的调整和优化。随着科技的不断进步和市场需求的变化,一些传统产业逐渐被新兴产业所取代。传统产业的企业可能由于技术落后、市场竞争力不足等原因而面临淘汰或搬迁,从而导致原本为这些产业建设的园区厂房空置。另一方面,产业升级要求企业提高生产技术水平和产品附加值。为了实现产业升级,企业可能需要进行大规模的技术改造和设备更新,这就需要更大的空间和更先进的设施。而现有的园区厂房可能无法满足这些要求,企业可能会选择搬迁到更适合的地方,从而导致空置率上升。此外,产业升级还可能吸引一些高端企业和人才入驻,但这些企业对厂房的要求更高,可能需要定制化的厂房设计和配套设施,而现有的园区厂房可能无法满足这些要求,也会导致空置率上升。

▲园区规划不合理:部分地区在规划产业园区时,没有充分考虑当地的实际情况和产业优势,缺乏充分的市场调研和科学论证,盲目追求规模和数量,导致厂房建设过多过快,超过了实际的市场需求。另外,一些园区只注重产业定位,却忽略了围绕产业需求配置相应的配套设施和运营服务。企业之间缺乏沟通和联动,产业链不完善,无法形成良好的产业生态,也会影响企业的入驻意愿,导致空置率上升。然而,并非所有地区都适合发展特定的产业,不合适的产业定位导致园区对企业的吸引力不足,空置率上升。

▲地理位置欠佳:首先,一些产业园的区位交通不便,园区与主要交通枢纽距离较远,或者周边道路状况差,运输成本高且耗时,这对于依赖高效物流的企业来说是一个重要的制约因素。其次,周边配套设施不完善,缺乏商业服务设施和必要的生活设施,无法满足员工的工作和生活需求,从而降低了对企业的吸引力。再者,市场辐射能力有限,不佳的地理位置限制了园区对周边市场的覆盖和影响力,难以有效地吸引和服务目标客户群体,使得企业在市场拓展和销售方面面临困难。最后,难以吸引到高素质的人才,因为员工可能会考虑到工作地点的便利性、生活环境的舒适性以及职业发展的机会等因素。

▲租金及运营成本过高:租金过高会削弱园区对于租户的吸引力,使得潜在租户望而却步,选择其他更具性价比的地方。而运营成本过高,则可能导致园区在设施维护、服务提供等方面的质量下降,进一步影响其竞争力。总之,厂房租金、物业费、水电费等费用过高,增加了企业的负担,使得企业望而却步。

▲政策变动:税收优惠政策的调整、环保标准的提高、土地政策的变化等,可能导致部分企业无法继续在园区经营,从而空出厂房。例如,税收政策层面,提高企业所得税或增值税税率,使得企业的利润空间受到挤压,从而影响其扩张或入驻新厂房的意愿,环保政策的强化层面,对一些高污染、高能耗的企业形成限制,这些企业可能因无法达到新的环保标准而选择搬迁或关闭,导致对厂房的需求减少;土地政策变动层面,如对工业用地的审批更加严格,或者土地使用费用的调整,也可能使新企业进入园区的门槛提高,减少了潜在的租户。

▲产业链不完整:首先,经济形势的变化可能使得市场需求减少,企业扩张意愿降低,从而导致对厂房的需求下降。其次,产业规划不合理,在招商引资时未能充分考虑产业之间的关联性和协同性,使得产业链难以形成有效的协同效应,企业发展受到限制。再者,产业链不完整会影响企业的创新能力和竞争力。在一个完整的产业链中,企业可以与上下游企业进行技术交流和合作创新,共同推动产业的发展。而当产业链不完整时,企业缺乏这种创新的氛围和条件,难以提升自身的技术水平和产品质量。此外,产业链不完整还会影响园区的吸引力和投资环境。对于潜在的投资者和企业来说,一个产业链完整的园区意味着更多的商业机会和发展空间。相反,一个产业链不完整的园区则会让他们望而却步,担心在生产经营过程中遇到各种困难。这也会导致园区厂房空置率上升。

竞争压力加大:周边地区同类产业园区的不断涌现,比如相似的产业定位、类似的招商政策、相近的服务配套等,使得有限的企业资源被进一步分散,客户选择增多,原有园区吸引力相对下降,加剧了市场竞争,使得一些园区的厂房难以租售。

▲缺乏专业的运营管理:园区缺乏专业运营管理,可能导致对市场需求的把握不准确,无法及时调整厂房的定位和规划以适应市场变化。同时,在招商策略上可能不够精准和有效,无法吸引到合适的企业入驻。在厂房的维护和配套设施建设方面,如果缺乏专业管理,可能使得厂房的条件无法满足企业的需求,降低了其吸引力。而且,没有专业的运营管理,也难以建立有效的品牌推广和市场营销渠道,导致园区的知名度和影响力不足;此外,园区运营管理团队服务水平不高,无法为企业提供有效的配套服务和解决方案,影响企业的入驻和发展。



对于这些园区来说,如何有效地利用这些闲置厂房,成为了一个亟待解决的问题。


PART 02


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园区闲置厂房 如何高效去化?


首先,深入调研是关键。要对闲置厂房的地理位置、建筑结构、产业现状、周边配套等进行全面细致的调查分析。了解其闲置的原因,是由于产业结构调整、企业经营不善,还是市场需求变化等。只有找准“病根”,才能“对症下药”。专业调研是伴随园区项目的全生命周期的,前期针对园区选址、投资决策、规划设计,中期针对大项目招商、招商政策制定,长期针对园区持续更新、转型升级等,不管哪个阶段都离不开调研。通过这一步骤,可以清晰了解到哪些厂房是空闲的,哪些已经得到利用。这里所说的专业调研,其实就是给园区管理层提供决策依据、操盘依据和招商方向,这是非常重要,也是非常有必要的。这样一来,当有新的企业或项目需求时,就能迅速匹配到合适的厂房资源。

其次,精准的市场定位必不可少。很多时候,园区闲置可能是因为设计定位不够明确,或者是厂房层高或配套等难以满足现有产业需求,亦或是经营方式不善等因素。可以根据闲置厂房“数据库”中的信息,找出园区经营根本问题,然后结合本地资源禀赋和发展实际,进行更为细致的定位规划。相关部门应结合当地的产业优势和发展趋势,明确园区的产业定位,有针对性地吸引相关企业入驻。例如,若当地在制造业方面有深厚基础,可重点引进高端制造、智能制造等企业;若在新兴产业上有潜力,可着力吸引新能源、生物医药等领域的企业。

同时,梳理出完整的产业链。对于大型产业园区,可以把定位的颗粒度放大一些,自己来培植一条相对完整的产业链。如果所在区域,已经围绕某一个或几个行业,形成了较为完备的产业链,园区便可以该产业为切入点进一步拓展领域,并向产业链的上、下游渗透。同时,还可以发挥龙头企业的牵引作用,吸引更多企业入驻,让“沉睡资源”焕发新气象。而对于规模较小的园区,就需要在产业链的上中下游,细化自己的定位了。如果当地优势产业的规模足够大,可以为单一产业、甚至是某一家龙头企业,专门打造成配套产业园。还可以根据市场客群分析规划建设园区,聚焦特定产业需求,打造“小而精”的特色产业园。当然,仅明确定位还不够,还需要根据闲置厂房特点,量体裁衣做好二次招商。

再者,加强招商引资力度。制定有针对性的招商政策,吸引符合当地产业发展规划的优质企业入驻。可以通过举办招商推介会、利用网络平台发布招商信息等多种方式,向外界展示闲置厂房的优势,包括地理位置、基础设施、政策优惠等。扩大招商范围,提高闲置厂房的知晓度和吸引力。同时,积极与企业建立联系,了解其需求,提供个性化的解决方案,增加闲置厂房的吸引力。

此外,优化厂房的功能和设施。根据市场需求和潜在入驻企业的要求,对闲置厂房进行改造升级。比如,完善水电、通信、消防等基础设施,增加智能化管理系统,提高厂房的适用性和舒适度。同时,鼓励创新创业,创新利用模式能够为去化闲置厂房开辟新的途径。可以将闲置厂房改造为创业孵化基地,为初创企业提供低成本的创业空间和配套服务;或者将其发展为仓储物流中心,满足电商等行业的仓储需求;还可以将多个闲置厂房整合,打造产业综合体,实现资源的共享和优化配置。

最后,加强与金融机构的合作也必不可少。一方面,金融机构可以为有意愿入驻产业园区的企业提供多样化的金融服务,如融资服务、投资服务等,解决企业资金难题。另一方面,金融机构可以结合产业园区的特点和企业的需求,创新金融产品和服务模式,提高闲置厂房的去化率。此外,产业园区与金融机构的合作,可以提升产业园区的吸引力和竞争力,吸引更多的企业入驻,从而去化闲置厂房。




总之,盘活产业园闲置厂房需要多方共同努力,通过精准的调研、有效的招商、合理的改造、政策的支持以及良好的服务,让闲置厂房重新成为产业发展的“黄金宝地”,为经济增长注入新的动力。


PART 03


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盘活闲置厂房 如何“旧巢”引“新凤”?


闲置土地和厂房的盘活和再利用,需要久久为功。对于新建设的园区而言,如何从源头上避免陷入“沉睡资产”的困境,推动更多项目落地呢?

赢城深入研究各行业的产业链结构,精准把握关键环节和核心企业。利用其专业的招商团队和敏锐的市场洞察力,筛选出符合园区产业定位的优质项目,并积极推动这些项目的落地。值得一提的是赢城产业金字塔,产业金字塔的顶部、腰部和底部产业链相互依存、相互促进,共同构成了一个完整的产业生态系统。顶部企业引领技术创新和产业发展方向,腰部企业提供关键零部件和专业服务,底部企业提供基础支撑和配套服务,三者共同推动产业的持续发展和升级。例如赢城智能工业创新中心,它是以半导体产业为纽带,聚力整合生态资源,协同创新,形成生态闭环。引入行业优秀生态伙伴,强基补链,拓展生态外延,共同编织一张科技创新生态网,促进生态全面发展。


▲赢业创新心


赢城经过 20 多年的发展,积累了丰富的资源和运营经验。无论是高端制造业所需的高标准厂房,还是创新型企业青睐的灵活办公空间,赢城都能提供恰到好处的解决方案,使闲置厂房与市场需求实现无缝对接。

在战略定位方面,赢城深入剖析当地的产业基础、资源禀赋和发展潜力,为园区闲置厂房制定出符合区域发展战略的定位。这种定位不仅能够充分发挥当地的优势,还能与周边区域形成差异化竞争,吸引具有核心竞争力和发展潜力的企业入驻,为闲置厂房注入新的活力。

在智慧招商方面,赢城清楚掌握产业基础、投资环境,对产业定位、产业链招商路径、重点企业招商方法有明确的规划。依托于赢城智慧招商平台,能够全面收集、整理和分析市场动态、行业趋势、企业需求等多维度信息,为客户提供招商推荐、产业分析、园区分析和企业分析等多项服务,并促进园区内企业的协同发展。


▲赢城智慧招商平台


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▲赢城园区运营服务体系


赢城资本招商和产业投资能力更是其盘活闲置厂房的有力武器。通过强大的资本运作和产业投资能力,赢城能够为优质项目提供资金支持,加速企业的发展壮大。同时,凭借其广泛的人脉资源和专业的招商团队,让闲置厂房迅速成为产业集聚的热门之地。例如,在为政府和产业实现"产业链、创新链、资金链、人才链、供应链和政策链"六链融合方面,通过整合这些链条,优化资源配置,提高产业发展的效率和质量。为企业实现”六找,即找场地(找土地)、找市场、找客户、找资金、找技术、找人才。赢城凭借丰富的资源和专业的服务团队,帮助企业解决发展过程中的关键问题,促进企业的快速成长。产业孵化投资则为创新型企业提供了成长的摇篮。赢城为不同类型园区和企业客户提供资金和资本支持,打造一个完整的产融结合生态圈,对企业进行全生命周期投资服务。产业金融解决方案包括园区产业基金解决方案、供应链金融解决方案等。



▲赢城产业投资服务


未来,赢城将继续发挥其优势,不断探索创新,为更多的园区闲置厂房带来新的盘活利用方法,推动产业升级和经济发展迈向新的台阶。
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