导读
在当今经济发展的浪潮中，产业园作为产业集聚和创新发展的重要载体，发挥着至关重要的作用。然而，一些产业园内却出现了闲置厂房的现象，这不仅造成了资源的浪费，也制约了产业的进一步发展。那么，如何盘活这些闲置厂房，使其重新焕发生机与活力呢？
PART 01
厂房空置率上升 原因何在？
前几年，在制造业回归大旗下，各地纷纷掀起建设厂房的热潮。那时候，许多地方对于产业的认识有点模糊。发展什么产业？往什么方向走？都处于摸索阶段。当时的口号就是坚持科技创新，没有特别具体的方向，更没有特色园区的概念。不少地方直接把“科技”、“创新”等宽泛概念，当作园区的定位。在这样的背景下，一座座科技园和创新园如雨后春笋般涌现。
公开数据显示，从2020年到2025年，全国产业园区以每年1.4亿平方米的速度扩张，预计到2025年，全国园区总面积将突破62亿平方米。但问题是，这样的增长速度是否真的与实际的产业发展相匹配呢？
园区厂房空置率上升的原因主要有以下几个方面：
▲宏观经济环境不稳定：当整体经济增长速度下降时，企业的扩张意愿减弱，新的投资项目减少，对厂房的需求也随之降低。此外，宏观经济的变化可能促使产业结构进行调整和升级；一些传统产业可能面临萎缩，而新兴产业尚未形成足够的规模和需求来填补厂房空间，从而造成闲置厂房增多。加之贸易摩擦、关税变化以及全球贸易格局的不稳定，可能影响依赖进出口的企业。这些企业可能减少生产或重新布局生产基地，导致园区内相关企业对厂房的需求下降。
▲产业转型与升级的影响：一方面，产业转型意味着产业结构的调整和优化。随着科技的不断进步和市场需求的变化，一些传统产业逐渐被新兴产业所取代。传统产业的企业可能由于技术落后、市场竞争力不足等原因而面临淘汰或搬迁，从而导致原本为这些产业建设的园区厂房空置。另一方面，产业升级要求企业提高生产技术水平和产品附加值。为了实现产业升级，企业可能需要进行大规模的技术改造和设备更新，这就需要更大的空间和更先进的设施。而现有的园区厂房可能无法满足这些要求，企业可能会选择搬迁到更适合的地方，从而导致空置率上升。此外，产业升级还可能吸引一些高端企业和人才入驻，但这些企业对厂房的要求更高，可能需要定制化的厂房设计和配套设施，而现有的园区厂房可能无法满足这些要求，也会导致空置率上升。
▲园区规划不合理：部分地区在规划产业园区时，没有充分考虑当地的实际情况和产业优势，缺乏充分的市场调研和科学论证，盲目追求规模和数量，导致厂房建设过多过快，超过了实际的市场需求。另外，一些园区只注重产业定位，却忽略了围绕产业需求配置相应的配套设施和运营服务。企业之间缺乏沟通和联动，产业链不完善，无法形成良好的产业生态，也会影响企业的入驻意愿，导致空置率上升。然而，并非所有地区都适合发展特定的产业，不合适的产业定位导致园区对企业的吸引力不足，空置率上升。
▲地理位置欠佳：首先，一些产业园的区位交通不便，园区与主要交通枢纽距离较远，或者周边道路状况差，运输成本高且耗时，这对于依赖高效物流的企业来说是一个重要的制约因素。其次，周边配套设施不完善，缺乏商业服务设施和必要的生活设施，无法满足员工的工作和生活需求，从而降低了对企业的吸引力。再者，市场辐射能力有限，不佳的地理位置限制了园区对周边市场的覆盖和影响力，难以有效地吸引和服务目标客户群体，使得企业在市场拓展和销售方面面临困难。最后，难以吸引到高素质的人才，因为员工可能会考虑到工作地点的便利性、生活环境的舒适性以及职业发展的机会等因素。
▲租金及运营成本过高：租金过高会削弱园区对于租户的吸引力，使得潜在租户望而却步，选择其他更具性价比的地方。而运营成本过高，则可能导致园区在设施维护、服务提供等方面的质量下降，进一步影响其竞争力。总之，厂房租金、物业费、水电费等费用过高，增加了企业的负担，使得企业望而却步。
▲政策变动：税收优惠政策的调整、环保标准的提高、土地政策的变化等，可能导致部分企业无法继续在园区经营，从而空出厂房。例如，税收政策层面，提高企业所得税或增值税税率，使得企业的利润空间受到挤压，从而影响其扩张或入驻新厂房的意愿，环保政策的强化层面，对一些高污染、高能耗的企业形成限制，这些企业可能因无法达到新的环保标准而选择搬迁或关闭，导致对厂房的需求减少；土地政策变动层面，如对工业用地的审批更加严格，或者土地使用费用的调整，也可能使新企业进入园区的门槛提高，减少了潜在的租户。
▲产业链不完整：首先，经济形势的变化可能使得市场需求减少，企业扩张意愿降低，从而导致对厂房的需求下降。其次，产业规划不合理，在招商引资时未能充分考虑产业之间的关联性和协同性，使得产业链难以形成有效的协同效应，企业发展受到限制。再者，产业链不完整会影响企业的创新能力和竞争力。在一个完整的产业链中，企业可以与上下游企业进行技术交流和合作创新，共同推动产业的发展。而当产业链不完整时，企业缺乏这种创新的氛围和条件，难以提升自身的技术水平和产品质量。此外，产业链不完整还会影响园区的吸引力和投资环境。对于潜在的投资者和企业来说，一个产业链完整的园区意味着更多的商业机会和发展空间。相反，一个产业链不完整的园区则会让他们望而却步，担心在生产经营过程中遇到各种困难。这也会导致园区厂房空置率上升。
▲竞争压力加大：周边地区同类产业园区的不断涌现，比如相似的产业定位、类似的招商政策、相近的服务配套等，使得有限的企业资源被进一步分散，客户选择增多，原有园区吸引力相对下降，加剧了市场竞争，使得一些园区的厂房难以租售。
▲缺乏专业的运营管理：园区缺乏专业运营管理，可能导致对市场需求的把握不准确，无法及时调整厂房的定位和规划以适应市场变化。同时，在招商策略上可能不够精准和有效，无法吸引到合适的企业入驻。在厂房的维护和配套设施建设方面，如果缺乏专业管理，可能使得厂房的条件无法满足企业的需求，降低了其吸引力。而且，没有专业的运营管理，也难以建立有效的品牌推广和市场营销渠道，导致园区的知名度和影响力不足；此外，园区运营管理团队服务水平不高，无法为企业提供有效的配套服务和解决方案，影响企业的入驻和发展。
对于这些园区来说，如何有效地利用这些闲置厂房，成为了一个亟待解决的问题。
PART 02
园区闲置厂房 如何高效去化？
首先，深入调研是关键。要对闲置厂房的地理位置、建筑结构、产业现状、周边配套等进行全面细致的调查分析。了解其闲置的原因，是由于产业结构调整、企业经营不善，还是市场需求变化等。只有找准“病根”，才能“对症下药”。专业调研是伴随园区项目的全生命周期的，前期针对园区选址、投资决策、规划设计，中期针对大项目招商、招商政策制定，长期针对园区持续更新、转型升级等，不管哪个阶段都离不开调研。通过这一步骤，可以清晰了解到哪些厂房是空闲的，哪些已经得到利用。这里所说的专业调研，其实就是给园区管理层提供决策依据、操盘依据和招商方向，这是非常重要，也是非常有必要的。这样一来，当有新的企业或项目需求时，就能迅速匹配到合适的厂房资源。
其次，精准的市场定位必不可少。很多时候，园区闲置可能是因为设计定位不够明确，或者是厂房层高或配套等难以满足现有产业需求，亦或是经营方式不善等因素。可以根据闲置厂房“数据库”中的信息，找出园区经营根本问题，然后结合本地资源禀赋和发展实际，进行更为细致的定位规划。相关部门应结合当地的产业优势和发展趋势，明确园区的产业定位，有针对性地吸引相关企业入驻。例如，若当地在制造业方面有深厚基础，可重点引进高端制造、智能制造等企业；若在新兴产业上有潜力，可着力吸引新能源、生物医药等领域的企业。
同时，梳理出完整的产业链。对于大型产业园区，可以把定位的颗粒度放大一些，自己来培植一条相对完整的产业链。如果所在区域，已经围绕某一个或几个行业，形成了较为完备的产业链，园区便可以该产业为切入点进一步拓展领域，并向产业链的上、下游渗透。同时，还可以发挥龙头企业的牵引作用，吸引更多企业入驻，让“沉睡资源”焕发新气象。而对于规模较小的园区，就需要在产业链的上中下游，细化自己的定位了。如果当地优势产业的规模足够大，可以为单一产业、甚至是某一家龙头企业，专门打造成配套产业园。还可以根据市场客群分析规划建设园区，聚焦特定产业需求，打造“小而精”的特色产业园。当然，仅明确定位还不够，还需要根据闲置厂房特点，量体裁衣做好二次招商。
再者，加强招商引资力度。制定有针对性的招商政策，吸引符合当地产业发展规划的优质企业入驻。可以通过举办招商推介会、利用网络平台发布招商信息等多种方式，向外界展示闲置厂房的优势，包括地理位置、基础设施、政策优惠等。扩大招商范围，提高闲置厂房的知晓度和吸引力。同时，积极与企业建立联系，了解其需求，提供个性化的解决方案，增加闲置厂房的吸引力。
此外，优化厂房的功能和设施。根据市场需求和潜在入驻企业的要求，对闲置厂房进行改造升级。比如，完善水电、通信、消防等基础设施，增加智能化管理系统，提高厂房的适用性和舒适度。同时，鼓励创新创业，创新利用模式能够为去化闲置厂房开辟新的途径。可以将闲置厂房改造为创业孵化基地，为初创企业提供低成本的创业空间和配套服务；或者将其发展为仓储物流中心，满足电商等行业的仓储需求；还可以将多个闲置厂房整合，打造产业综合体，实现资源的共享和优化配置。
最后，加强与金融机构的合作也必不可少。一方面，金融机构可以为有意愿入驻产业园区的企业提供多样化的金融服务，如融资服务、投资服务等，解决企业资金难题。另一方面，金融机构可以结合产业园区的特点和企业的需求，创新金融产品和服务模式，提高闲置厂房的去化率。此外，产业园区与金融机构的合作，可以提升产业园区的吸引力和竞争力，吸引更多的企业入驻，从而去化闲置厂房。
总之，盘活产业园闲置厂房需要多方共同努力，通过精准的调研、有效的招商、合理的改造、政策的支持以及良好的服务，让闲置厂房重新成为产业发展的“黄金宝地”，为经济增长注入新的动力。
PART 03
盘活闲置厂房 如何“旧巢”引“新凤”？
闲置土地和厂房的盘活和再利用，需要久久为功。对于新建设的园区而言，如何从源头上避免陷入“沉睡资产”的困境，推动更多项目落地呢？
赢城深入研究各行业的产业链结构，精准把握关键环节和核心企业。利用其专业的招商团队和敏锐的市场洞察力，筛选出符合园区产业定位的优质项目，并积极推动这些项目的落地。值得一提的是赢城产业金字塔，产业金字塔的顶部、腰部和底部产业链相互依存、相互促进，共同构成了一个完整的产业生态系统。顶部企业引领技术创新和产业发展方向，腰部企业提供关键零部件和专业服务，底部企业提供基础支撑和配套服务，三者共同推动产业的持续发展和升级。例如赢城智能工业创新中心，它是以半导体产业为纽带，聚力整合生态资源，协同创新，形成生态闭环。引入行业优秀生态伙伴，强基补链，拓展生态外延，共同编织一张科技创新生态网，促进生态全面发展。
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在战略定位方面，赢城深入剖析当地的产业基础、资源禀赋和发展潜力，为园区闲置厂房制定出符合区域发展战略的定位。这种定位不仅能够充分发挥当地的优势，还能与周边区域形成差异化竞争，吸引具有核心竞争力和发展潜力的企业入驻，为闲置厂房注入新的活力。
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