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深圳首个限价盘入市前,北京释放“限转共”重磅信号

2018-5-10  阅读次数:545

 

传言终成实锤。

5月7日晚,北京市住建委网站挂出《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)。

其中拟规定,如果限房价项目的价格与周边市场价格评估价差比低于15%时,该限价项目将由开发商直接作为商品房销售。但如果价差比不低于15%时,该项目将转为共有产权住房,面向满足条件的家庭申购。

无论最终出台与否,“限改共”释放出的重磅信号意义已不容忽视。

视角拉回深圳,2016年12月14日,深圳历史上最大规模的“双限双竞”地块出让。21家房企参与竞拍,最终碧桂园以22.8亿拿下坪山地块,中骏以6.8亿拿下大 鹏地块,龙华民治地块中止出让。

2年不到,“宇宙第一房企”碧桂园的坪山限价盘即将入市,开盘价最低2字头,低过周边二手房,巨大价差必然使一些投资客趋之若鹜,原本用来限价居住的房屋会否成为炒房牟利的工具?北京释放出的信号,让深圳首个限价盘在此时变得非常微妙。

今年1月,深圳市房地产研究中心主任曾公开建议,深圳将力推共有产权房。如何落地呢?对市场产生什么影响?业内有话说。

综合整理自21世纪经济报道张敏

凤凰房产 深圳新浪房产(木马/悦悦悦)

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延续“双防双保”

“限改共”传言从今年年初就开始发酵,一度引发北京楼市风声鹤唳。相比于坊间流传的全面实施,征求意见稿中15%的价差设定不算太严厉。

专家指出,北京通过土地出让形成的限价商品房共计61个,初步估算,大约只有五分之一属于价差较大的项目。因此,大部分限房价项目都不会被收购作为共有产权住房,而会作为商品房来销售。

据21世纪经济报道记者了解,在征求意见稿出台之前,北京市住建委已经就“限改共”问题向部分房企征求意见,其中不乏反对声音。有房企人士认为,这一方式的行政色彩过于浓厚,扭曲了价格信号。在地价、房价、产权比例都被限定的情况下,“开发商没什么可以做的,完全变成建筑承包商”,且为了保证项目盈利,会“想办法控制成本”。

15%的价差设定,被认为是妥协之后的结果,由于实际影响有所减弱,因此业界认为该政策最终出台的可能性较大。

相比房企人士,专家普遍对该政策持肯定的态度,认为该措施发挥政策设计的初衷,堵住了限价房政策的一些漏洞。

“如果限房价项目销售时与周边商品房价差较大,那么就会有较大的获利空间,一些投资客必然趋之若鹜,如果不采取必要的措施,原本用来居住的房屋就成了他们炒房牟利的工具。”有专家如此分析。

针对“限改共”是否存在与民争利的嫌疑,专家指出,无论是之前的限房价项目拍地规则,还是如今的销售政策,都体现了“双防双保”的概念,最终的目的就是让限房价项目分配到用来自住的刚需家庭手中,实现“房住不炒”。

“双防”是通过限房价项目拍地规则和销售政策,既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利,也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。

“双保”则是在限房价项目的销售中,既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

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为什么要转为共有产权房,有什么作用?

目前北京房地产市场上共有多少此类限价房项目,有多大比例会转成共有产权房呢?中原地产分析师张大伟表示,从2016年下半年以来,北京陆续供应限价房用地,到目前为止,总量达440万平方米,这些地块加上地下附属设施,总的可售面积达600万平方米,货值达3000亿元。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为“双防”既通过土地出让时提前锁定住房的上市销售价格,防止开发企业炒地推高房价、地价获取暴利,也防止住房出售时提前锁定的价格较市价偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利;“双保”则既保障了房子是用来住的,也保护了刚需和改善家庭用来自住的住房需求不受到投资投机购房人的挤压。

严跃进认为,类似政策实际上为后续共有产权住房的来源提供了一个渠道,即对于部分限价房来说,未来将有机会转化为共有产权住房,这样能够满足各类夹心层的需求,也符合当前北京共有产权市场领域的改革导向。所以后续此类房源将增加,也利好购房者的选房需求。

中央财经大学法学院院长尹飞认为,共有产权住房是政策性的商品住房,限房价项目也具有政策性。收购部分限房价项目作为共有产权住房,打通了限房价项目和共有产权住房的通道,不但本质上都是具有政策性质的住房,而且是之前推出的共有产权住房的“政策性”的深化和精准化,能够更好地满足包括刚需和改善性家庭的居住需求。

在楼建波看来,收购价差较大的限房价项目转化为共有产权住房,除了保障真正需要“住”而非投资获利的居民家庭,《通知》还通过项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售共有产权住房,较好地落实了“职住平衡”。

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如果意见稿通过审核,谁会是利益收割者?

赵秀池表示,该《通知》增加了共有产权房的供给,有利于落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,置业者有更多的获得感。因为共有产权房置业者只需要缴纳自己持有比例的房价款,却得到了全部住房的使用权。对于房企而言,房价倒挂比例超过15%由政府收购,10个月付清房款,加速了资金回笼速度。房价倒挂比例低于15%,仍然为商品房,5年不许上市,减少了住房的流动性,将最大限度的打击炒房行为,让住房回归居住功能。

严跃进分析认为,对于购房者来说,价格一直是影响置业的一个重要因素。实际上接下来预计很多限价房会转变为共有产权住房,所以了解此类住房的属性很关键。这也会对置业者的置业成本降低等产生较好的或较为积极的影响。

值得注意的是,征求意见稿中,并没有提及限价房项目中房企自持部分将何去何从,没给出具体执行细则,此外,对于限价房转化为共有产权房后涉及的产权归属问题也有待明确。

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深圳将力推共有产权房,如何落地引关注

2018年1月,王锋曾公开表示,加快建设多元化、多层次的住房供应体系,是未来楼市政策两个重点之一。

以前深圳的“房”很多,经济适用房、廉租房、限价房、自住房、安居房、人才房等等,已经快要分不清,王锋把以后的住房梳理为四类,购买型商品房,租赁型商品房,共用产权房,还有公租房。

“结合深圳的实际,购买型的商品房不能再去大量地建了,因为建得越多只会房价越高,只会让少数人得利。”王锋说, 深圳这么点地,就是全盖商品房那价格一样要涨得很快,因为深圳土地太紧张了、人口太多解决不了这个问题。

所以,他会建议政府,未来把有限的土地资源更多向后三类倾斜,深圳住房用地比例为:购买型商品房30%,租赁型商品房30%,共有产权20%,公租房20%。

可以肯定的是,深圳“夹心层”将迎来共有产权房,那么深圳是否会跟进北京共有产权的做法呢?深圳资深媒体人朱罗纪表示,深圳目前可以和共有产权房相比较的房屋类型是安居型商品房、限价商品房,从这些年这两类商品房的落地速度来看,太慢太少,不及预期。主要原因是没地,政府也没有那么大的财力去建设,政策存在调整的必要。

另一方面,共产房在上海、北京都展开了实践探索,这个过程也许会一波三折。但是北京的限改共,释放了一个明确的信号:原来的限价型、自住型商品房,因其不能封闭运行,故此不能实现“房住不炒”的政策目标,未来采用共有产权房替代之的想法很明确。“我不清楚深圳会否效法推出共产房,但我相信深圳会研究它。因为依照目前的趋势,共产房已经基本确定会成为中国探索“中间住房”之路的最重要类型,也显著存在进一步扩大到全国房价负担成本较重的一二线城市的机会。”

刘婷 | 整合编辑

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